在首尔江南区鹰眼策略，一对新婚夫妇曾站在价值5亿韩元的公寓里，梦想着他们的美好未来。
通过韩国独特的“全租房”模式，他们只需每月支付几百元利息，就能免费住在这套豪华公寓中。
但这并非童话故事，而是韩国全租房制度制造的幻象。
两年后，房东突然消失，他们的押金和人生一同坠入了深渊。
韩国租房市场有两种主要模式：一种是国际通行的月租房，按月支付租金，另一种是韩国独有的“全租房”模式。
全租房的具体操作是：租客一次性支付房屋价值50%-80%的押金，就能免费居住两年，合约到期后房东全额退还押金。
对于年轻人来说，这种模式极具吸引力，因为韩国政府提供超低息贷款，每月还款额甚至低于普通租金。
表面上，全租房模式带来了双赢局面。租客能够入住更好的房子，而房东则获得了一大笔无息资金。
这套系统在上世纪70年代韩国经济起飞时期迅速发展。
随着城市化进程加速，农村人口涌入大城市找工作，住房需求猛增。
当时韩国银行存款利率很高，房东拿到押金后即使只是存入银行，也能获得可观收益。
对租客而言，大笔押金只是暂时存在业主那里，只需支付水电燃气等费用，就能获得“免费”住房。
全租房的本质实际上是一种贷款方式。
房东以房子为抵押向租客借钱，而贷款的利息就是给租客免去的租金。
一些精明的房东将押金变成了“金融武器”：用A租客的押金购买B房，再用B房的押金购买C房，如此循环套利。
一名金姓房东竟用这种方法囤积了1139套房，就像用纸牌搭起摩天大楼。
这套游戏的核心在于：房价必须永远上涨。
2020年全球大放水，韩国利率跌破1%，首尔房价两年暴涨40%。
在疯狂的市场中鹰眼策略，押金逐渐逼近房价本身，租客们不得不贷款凑钱。
他们以为押金能全额拿回，却不知自己成了房东投机游戏的“人肉电池”。
2022年，美联储暴力加息，韩国被迫跟随，利率飙至3.5%，房价暴跌30%。
房东们的资金链断了，房子市值甚至比押金还低，他们宁可破产跑路也不还钱。
整个链条全面崩塌。
租客裴女士支付了2.5亿韩元押金，结果房东猝死，家属拒还债务，她被迫扛起相当于200年的房租。
那些贷款支付押金的年轻人，成为了双重牺牲品。
韩国政府近日出台史无前例的超强度贷款限制政策，引发全境房屋租赁市场剧烈震荡。
随着“超过1亿韩元的大额租房退租贷款全面被封堵”，越来越多的房东陷入资金断裂、无法返还押金的困境。
这项措施源于韩国政府发布的“加强家庭债务管理方案”，其中规定在首都圈及调控地区，已有住房的房东，其退租贷款上限为1亿韩元。
韩国住宅城市保证公社提供的全租保证金返还保证制度，本是保护租客的重要机制。
但如果政府将全租保证加入条件强化到“担保认定比率70%以下”，以别墅市场为中心的大混乱将不可避免。
目前HUG发放的租赁担保中，担保认定比率超过70%的件数达12.86万件，占全体租赁担保的75%左右。
全租房爆雷已经演变为严重的社会危机。
去年因全租房押金还款失败而提出的保险索赔增加了一倍多，达到创纪录的1.17万亿韩元。
韩国警方数据显示，仅去年一年，与全租房诈骗有关的欺诈案件增加了两倍多，达到622起。
其中拖欠金额最大的业主累计欠下646亿韩圜的押金。
20-40岁的租户占了全租房租户总数的70%，这个年龄段正是年轻人创业立家的黄金时期。
曾经被视为投资热土的韩国房产，如今正让中国买家们寝食难安。
押金被吞、房价腰斩、政策锁喉……一盆盆冷水浇下来，炒房客们是真的慌了。
韩国立法者打算在首都圈实施“外国人土地交易许可制”，强制实行“对等原则”，这明显针对中国买家。
双重压力下，中国买家正在加速撤离韩国楼市。
随着贷款难度升级，越来越多的租赁合同正在向“月租”或“半押半租”过渡。
专家指出：“一旦房租改为月付，就很难再回到全押模式，月租涨价后几乎不会回落，市民的居住压力将持续加重”。
截至2023年4月，仁川市进行拍卖的全租房就达1066户。
如果这些住房被低价拍卖，被称作“全租难民”的受害者很可能一分钱押金也拿不回来。
一位28岁的租客在2021年3月签约时没有为她的押金购买保险。
房东去年12月告诉她，自己已经破产，她租住的房子将被拍卖，最多只能拿回45%左右的押金。
这就意味着她将至少欠下3300万韩元的贷款。
而这，仅仅是此次暴雷下的一个小事件，类似这样的事件，将在韩国遍地上演。
参考资料
1.新浪网：《超1亿韩元房贷被全面封杀！韩国房东无钱退押金，租客陷入“租不了、搬不走、卖不出”的三重困境》
2.澎湃新闻：《我，35岁，没有房子，欠了200年房租》
3.MK：《首尔麻浦、城东区等公寓集中现象将越来越严重。 因为预计别墅等非公寓回避现象将会持续下去。 特别是加入住宅城市保证公社(HUG)全租保证金返还保证(全租保证)的住宅中,担保认定比率超过70%,今后拒绝保..》
4.大公文汇网：《韓全租房崩盤 租客房財兩失》
5.大公网：《韩全租房崩盘 租客房财两失》
(小可 老A）
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